济南租房－中介称毕业生成为租赁主力
发布时间：2015年4月21日
来源: 沈阳经济合同律师 http://www.shyjjhtls.com/
楼市始终是关注焦点。经历了上半年的严厉调整，楼市在量大跌价僵持中纠缠。但楼市并不缺乏新闻，新政调控下北京等地一手新房价格大幅跳水，而租赁价 格却出现大幅上涨，按照“跷跷板”规律，房租涨上去了，房价就应该回调。
6月底7月初，济南二手房租赁市场也出现同步升温迹象，房屋租赁已成许多中介机构主要业务支撑。济南租赁市场状况究竟如何？会不会出“跷跷板” 效应？记者为此进行了近一周调查，试图还原济南二手房屋租赁市场的真实现状。专家解说“跷跷板”
国土部今年3月底公布的《中国城市地价状况2009》中，首次明确一个与“租售比”近似的“租价比”概念，这个由房屋租赁价格与房屋销售价格相 比较得出的数据，被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。
国土部所确定的租价比计算公式为：一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。国土部认为，如果这个比值低于4.5%，说明 该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，该住房尚存升值空间。
包括青岛在内，国土部持续跟踪了国内六大城市的各类物业租价比的变化，数据显示，近五年来销售价格相对租金水平上涨过快。其中，从2005年到 2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，包括青岛在内的另外5个典型城市租价比走势大体相 同。这一数据也显示，从投资回报率上看，在国土部选取的6个样本城市中，其住宅租价比均低于5年以上个人住房贷款利率，这表明住宅长期投资者的租金回报收 益，明显低于正常投资回报率。
与青岛一样，济南楼市也存在租价比低于4.5%的状况。以济南核心区2009年底一处新建小区为例，2009年底该小区楼盘销售均价已经突破 9000元/平方米，该小区一套90平方米两居的房屋总价在81万元左右。而这个小区90平方米房屋的出租价格每月在2500元左右，按照这一数据推算， 该小区的租价比仅为3.7%，这一比率不仅远低于5年以上5.94%住房贷款利率，而且比5年以上公积金3.87%的利率也要低0.17个百分点。仅凭借 租金收益，这一小区住房要27年才能收回成本。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授称，以济南、青岛为代表的山东楼市，租价比历来偏低，济南最近出现的房租价格上涨，虽然 能够引起租价比的变化，但一两次小幅度上涨，并不能根本改变租价比偏低的状况。李铁岗教授称，短期来看，房租与房价呈反向运动，租赁与买卖存在此消彼长的 互动，“济南当前的房租上涨，能直观反映出一手新房已经缺乏继续上涨动力。”
需求转买为租
一夜大雨过后，济南凉快了少许，上午9时，老葛坐在办公室里，遥控指挥着几个朋友，帮忙把六里山路岳父岳母家里的两台空调移到科院路上新租的房 子里，窗户开着，风一阵阵吹进办公室，老葛一个劲冒汗，他手里的电话不停地打进打出，“(搬家)事太多。”老葛连连道歉。
按照普遍的购房投资、投机、刚性需求划分，老葛显然属于最后一类，结婚近十年，孩子5岁半了，一家三口还住在岳父岳母家里，“有老人照看孩子， 的确很省心。”老葛说，“不过孩子越来越大，老人也上了年纪，继续住在一起十分不方便。”
老葛在科院路新租下的房子只有60多个平方，每月的房租却高达1400 元，“比前几个月贵了两三百元钱。”老葛说，“租这房子图的就是离单位近，孩子明年下半年就上学了。”一个月的房租顶半月工资，老葛感觉经济压力很大，但 综合分析了利弊，虽然高价租下这套房子，老葛还是认了。
房租上涨两成
与萧条的二手房买卖形成巨大反差，最近一段时间，济南二手房租赁市场逐渐活跃，租赁成交数量不仅较以往有大幅增加，房屋租赁价格有不小增幅，租 赁业务已成许多二手房中介的主要利润来源。
齐鲁楼市不动产润鑫店位于科院路上，店主徐宜永称，房屋租赁业务目前是他这个二手房中介的主营业务，买卖中介服务反退到其次。6月份，他这家中 介促成了6笔租赁业务，而买卖业务在当月“没有记忆”。
“租赁的确比买卖要红火。”徐宜永总结说，“最快的一套租赁房屋挂在店里两三天就找到房客。”与此同时，徐宜永还称，房屋租赁价格也比前几个月 有上升。“科院路一些六七十平方米、两室的房子四五月份月租金只能到一千一二元，而现在价都要到一千三四。”徐宜永说，上涨幅度在10%到20%。
齐鲁楼市不动产济南区域总监赵炜称，在齐鲁楼市不动产加盟体系内，多家店都有同样感受。
同样的状况在济南最大的二手房连锁机构——二十一世纪不动产各加盟店内也有体现。二十一世纪不动产孚瑞加盟店店长助理王伟称，租赁能占到业务总 量的七成以上，房租上涨的总体幅度也在一成到两成之间。
学生推高房租
租赁市场为什么比买卖火？谁是这些房子的租赁人？“主要客源是新毕业或来济实习的一些大中专毕业生。”齐鲁楼市不动产济南区域总监赵炜称，“这 些新增需求在租赁市场中最少能占半数。”齐鲁楼市不动产宜和居加盟店店东崔倩则称，6月底到现在促成的4笔租赁业务中，新毕业的大学生就有三单。二十一世 纪不动产孚瑞加盟店店长助理王伟则认为，7月份才是个开始，“大批量毕业学生成为租赁市场主力，7月底8月初将更为明显。”
此外，赵炜认为“调控政策施行后，市场观望情绪浓重，许多购房者放弃购房念头，转而租房”。而前文的老葛是典型个例。“租房只是个过度，将来肯 定还要买。”老葛对记者说，“还要观察政策对市场的影响。”不过老葛自己也认为，政策对济南市场的影响不会太大，“济南房价可能会降点，但掉落到2007 年的均价四五千元几乎没有可能。”而老葛已把目标从新房调整到一套60平方米左右的二手房。
老葛坦言，与租房相比，买房显然要承受更大的经济压力，但买下房子，心里就踏实了，而租房经常要面临“房租上调”、“房东收房”等等不确定因 素，“听说租下的房子很可能要被拆迁。”而且房东在签合同时曾称“1400元的租金租低了，第二个合同年度可能要涨”。老葛也在自己的规划中将租房的时间 确定为两年，“两年之后要买房。”
中介没有恶炒
二十一世纪不动产孚瑞加盟店店长助理王伟从业已经四年，他称济南房租实际每年都在涨，特别是每年春节过后和7、8月份这两个旺季，“平均涨幅在 150元到200元之间”，济南一套两室一厅的房子现在的市场租赁价格在一千二三百元左右，而三年前这种房子只能租到七八百元。王伟称当前济南房屋租赁市 场有一个价格的小幅增长，但这种增长属于一个正常的自然增长。而北京那种恶炒房租在济南并不存在土壤。王伟认为北京之所以能够出现炒房租现象，是因为很多 中介能控制房源，而在济南，中介对房源的控制力显然不够，“哪怕是中介联系的租房交易，租房人和房东也能见面。”
王伟认为，济南房租的逐年“自然上涨”，主要的动力来自一手新房的价格迅速攀升，“新房贵，租赁价格自然水涨船高”。
