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杨崇锋律师，沈阳经济合同律师,现执业于辽宁瀛沈律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
只要告诉中介公司要卖房，看房的人就源源不断，二手房交易量的上涨导致房价也水涨船高，蛰伏了近一年的二手房业主;心里痒痒;，担心错过这楼市触底反弹的好时机，甚至不惜与租户毁约赔偿违约金也要将房子拿出来卖。
记者近日调查发现，由于房主纷纷转租为售，导致租户叫苦不迭，不仅要配合中介带人看房，还要另觅他处安身，不少租户为避免骚扰甚至换锁干脆不闻不问。
租户与业主展开了一场租与售的拉锯战。
现象
半数房主毁约;转租为售;
;里面有租户，看房要等租户回来才行!;;现在房子租着呢，你要想买，房主就跟租户毁约呗，大不了赔点钱!;当记者询问中介公司要卖的房子能否看房时，绝大多数业务员都说房子还正在出租。
现实情况也确实如此，记者最近随中介公司看了东四环沿线大大小小二十多套房子，几乎半数里面都有租户。
如果说租期还有一两个月到期，房主等租户到期后卖掉也不足为奇，但实际上不少租户却刚刚租了半年甚至更短的时间，如果此时要有人看上房子，租户就得搬家。
;现在房子都涨价了，还不赶紧卖了，回头夜长梦多。;劲松一个小区业主杨先生对记者表示，他的房子每月租金5000元，按照当初合同里说的，房主如果提前解约，要赔偿租户一个月租金作为违约金。
但这5000块钱对于杨先生来说根本不是问题，因为他经过打听自己的房子一个月的时间总价就上涨了5万甚至更多。
看来，不惜毁约售房获得更多的收益，根本不赔本。
而21世纪不动产调查数据显示，最近两个月，北京买卖房源挂牌量环比增长188%，而租赁挂牌量却环比减少11%。很显然，看准市场行情而转租为售的业主不在少数。
应对
租户躲猫猫 房主干着急
房主要卖房，但是租赁合同白纸黑字摆在眼前，租户心里不愿意但是却也没辙，还得配合中介公司带着各种购房者来来回回出入自己的家。于是就跟中介公司玩起了躲猫猫。
;说好每周六晚上六点以后可以看房的!;上周六下午，东三环某小区单元楼内围满了中介业务员和购房者，但都吃了闭门羹，因为里面的租户并未按照规定的时间回家配合看房。在中介公司和房主沟通了半个小时之后，租户才姗姗来迟，开了门却黑着脸说以后只能周六七点以后看房，天长了，谁也不能回来那么早。
能看上房已算不错，还有很多租户干脆不给看房人开门。链家地产一个业务员告诉记者，有一套户型朝向都非常好的房子，价格也合理，但已经长达两个月不能看房了，不少购房人就等着买呢。问起原因，就是租户不配合。
由于租房时，租户已经换了锁，房主也无可奈何。中介公司不得不带着购房者看相同的户型。但是谁也不能不看房就买下来，所以这套房子迟迟没有成交。
;凡是现在能看的，价格还靠点谱的房子都卖了。;链家业务员告诉记者，现在他们也头疼无房可卖。
建议
合同中可加重违约金赔付
之所以会出现这样的情况，是因为春节后，北京楼市渐渐回暖。而记者也发现，相比新盘，二手房的回暖速度更快，房地产交易管理网数据显示，继楼市创造红五月之后，六月楼市依旧看好，截止上半月，二手房成交量已经突破6000套，同比增长近八成。
在此过程中，房价也连续五个月出现上涨。难怪房主要见;利;忘;义;了。
面对这样的市场行情，租户是有苦说不出，21世纪不动产分析师建议，眼下租户如果再重新签订租赁合同，可在合同中增加违约金的数量，比如如果房主提前违约，违约金从原来的一个月租金变为两个月租金。
不过，眼下正逢毕业季的租赁高峰，租金也不低，建议租户尽量搬离城区内租金高的区域，在条件允许的情况下选择通州，大兴这些二手房市场尚未明显回暖的地区租房。
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二手房买卖合同条款
二手房交易合同样本
如何签订二手房买卖合同
签定正式购房合同
签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。
购房合同一般包括商品房预售契约和商品房买卖契约两种。
预售合同和出售合同区别：
二者区别在于：
预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。
商品房出售合同适用于商品房现居销售。
因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。
购房合同的主要内容包括以下几方面：
1. 甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、 内销房、外销房等;
2. 房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定 等;
3. 付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约等;
4. 交付约定，包括期限、逾期违约、设计变更的约定、房屋交接与违约方等;
5. 质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约和基础设施、 公共配套建筑正常运转的承诺、质量 争议的处理等;
6. 产权登记和物业管理的约定;
7. 保修;
8. 乙方使用权限;
9. 双方认定的争议仲裁机构;
10. 违约赔偿;
11. 其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲 突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、要明确，如合同中的甲方不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
5、违约的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约的违约事项包括：
签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;
购房者不按期付款;
开发商不按期交房;
面积变动超过约定幅度;
房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位;
产权过户手续不全或不能按期办理。
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