揭露房屋中介常见欺诈
发布时间：2016年4月15日
来源: 沈阳经济合同律师 http://www.shyjjhtls.com/
核心内容：近年来二手房市场交易量急剧走高，房产中介机构的需求量也大增，与此同时，以中介为上诉人或被上诉人的居间合同纠纷数量激增。在此，房地产小编为您介绍常见的产中介欺诈行为。
近年来二手房市场交易量急剧走高，房产中介机构汇总供求信息、提供交易便利的专业化市场服务职能日益凸显。但房产中介对于二手房交易诉讼的介入深度增强。具体表现为以中介为上诉人或被上诉人的居间合同纠纷数量激增。在初期的中介涉诉案件中，中介往往作为原审第三人或原审被告列席参加二审，属于被动参与诉讼。近来随着市场主体法律意识的强化，房产中介以上诉人或被上诉人身份参与诉讼的案件增多。
从北京的实践来看，中介公司主要目的在于促成交易，收取佣金;但有些业务员更是不顾对公司的不良影响，为了尽快促成签合同，采用生米煮成熟饭的办法，故意避开潜在的交易过程中可能发生争议问题。这实际上为买卖双方在履行合同过程中发生纠纷埋下隐患。比如，对于贷款问题，通常中介公司提供的合同都有“贷款不足，现金补足”(也就是说如果买方的贷款额度如果达不到合同约定的金额，那?买方需要在交易当日将不足部分用现金方式提前支付给房东)条款，这样客户的风险就非常大。实践中，贷款问题往往是中介公司代客户咨询银行的，中介公司在给买卖双方看合同时，经常不揭示这个条款的风险。
通常情况下，买卖双方都不是专业人员，要全面知道交易风险和潜在争议存在哪里是不现实的。基于中介公司的立场考虑，依赖中介公司把关也是不理智的。比较有效的办法独立寻求有房产实务操作经验的专业房产律师的帮助。
实践中，经常发生的房产中介欺诈行为有以下五种情形，但不限于这五类：
第一种情形：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格与第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。根据《商品房销售管理办法》第二十八条，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%～5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所ν的“赚差价”，这明显Υ反了上述法律规定。
第二种情形：无照经营、超越经营范Χ和非法异地经营。有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人。如遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司δ按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范Χ从事房地产咨询、租赁、买卖等交易，而房地产咨询无权进行房地产交易行为。在现实交易中，人们往往忽略或不了解这一点。
第三种情形：房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。根据《商品房销售管理办法》第二十九条，商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。法律严禁α造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗λ合格证》、《房地产经纪人资格证》。
在实践中，很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数。这严重侵害到了房产委托人以及第三人(买房者)的合法权益。
第四种情形：滥用自己的优势地λ，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。很多房产中介机构，利用消费者不熟悉有关交易细节和相关法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利，例如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。提醒广大消费者，《合同法》第三十九、四十以及四十一条对格式条款有详细而明确的规定。
第五种情形：房地产经纪组织δ按规定期限办理备案手续。根据《城市房地产中介服务管理规定》设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
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