上海某城市场经营管理有限公司因房屋联建合同纠纷一案
发布时间：2015年6月19日
来源: 沈阳经济合同律师 http://www.shyjjhtls.com/
上诉人（原审被告）某市场经营管理有限公司。
被上诉人（原审原告）李某。
上诉人某市场经营管理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2007）金民三（民）初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年2月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2002年12月23日，自然人俞冯飞、夏灵勇〔即某市场经营管理有限公司（以下简称某城）之法定代表人〕与上海金山卫工业区企业发展有限公司签订《协议书》，约定俞冯飞在上海金山第二工业区设立“上海国际贸易城”（后由夏灵勇接替），规划投资人民币4.8亿元，注册资金1,000万元，项目计划2003年年底开工建设，批租土地700亩，上海金山卫工业区企业发展有限公司以每亩9万元的价格批租给投资人，其中包括土地出让金，并约定提供的土地为国有商业用地，使用权限40年（绿证），分割到户的费用由投资人承担。2003年1月29日，上海市金山区人民政府以金府发〔2003〕10号文作出《关于同意成立某有限公司的批复》，同意由上海市金山卫城区市场发展有限公司等出资成立《某有限公司》，同年2月26日经工商登记取得企业法人资格，同年6月3日改名为某市场经营管理有限公司。
2003年3月15日，李某与某城签订《协议书》，约定李某与某城联建“某”，某城经营的国际贸易城联建房属国有商业土地，产权分割到户，土地使用权限为四十年，联建房工程费，根据初步预算造价为每平方米建筑面积600元左右，增减工程费按实际造价计算，以工程各项相关合同及工程计算书为准；李某选定国际贸易城海秀路、卫宏路、中排路a38幢第8间共一套（加边间一间）的地块联建营业房，每间占地45.60平方米（建筑面积136.80平方米），某城应确保提供上述建筑用地。联建协议签订后，李某即向某城支付联建房基础配套建设费13.8万元、边间费1万元，共计14.8万元。基础配套建设费包括：土地征用费、居民住房拆迁赔偿费、土地平整、联建房外围的排污、排水管道、水电设施、电信电视线路、道路绿化等，不包括联建房内的水电、通迅、闭路电视等安装配套费用。联建房竣工验收合格后，按实际建筑面积，由某城为李某代办土地使用证和房产证。某城于2003年12月底前做好土地平整，并对联建房起建施工，于2005年3月底前竣工，如有人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、其他非某城所能控制的因素，可延长竣工时间。如延期竣工，第二个月起按联建房款的0.5%向李某赔偿违约金。开工前一个月，某城必须通知李某，李某即向某城支付联建房实际面积的建筑工程总造价的50%，工程至二楼再支付40%，其余10%工程款在工程验收合格后三个月内付清。李某如不按时支付建房工程费，某城有权向李某收取每天0.5%的滞纳金，同时采取终止协议、转售及其他相应措施。协议签订当日，李某支付给某城基础建设配套费14.8万元。2003年年底起，由于某城迟迟未拿到土地使用权证，某城曾与李某及其他业主提出无法履行合同，要求协商解除原合同，并由某城退款并赔偿利息损失。一部分业主由此与某城达成了解除协议，但李某等业主不同意某城的意见。后来，由于某城未能交付联建房，李某等47名联建户遂于2006年3月20日、2006年9月21日、2006年11月8日向国务院、上海市政府、金山区政府多次去函反映情况，要求履行协议，上访信称“李某等47人之所以到遥远的金山来投资商城，是奔着上海市、金山区、金山卫镇三级人民政府的金字招牌而来，且有政府的文件作为定心丸，坚信上海作为国际性大都市，政府一定是诚信的、责任的，故拿出全家人的积蓄甚至几代人的积蓄来投资，但在苦苦等待了三年后，某城竟然要推翻协议，追加建房款，单方面将基建造价由每平方米600元提高到1,200元，单方改变贸易城规划，随意提高土地价格、故意延期工程进度，损害投资人利益，要求继续履行协议，按原造价600元结算建房款，按约支付每日0.5%的逾期竣工交房的违约金。”2007年1月8日，上海市金山区金山卫镇人民政府向李某等43名联建户复函称“由于受国家宏观调控、严格土地政策、规划要求等因素的影响，致使联建房未能按时交付，且工程建设造价也在原有基础上作了调整，提高了价格，故与某城协商，某城建议有长期投资眼光的投资者与某城签订补充协议，如资金困难要求退房的，某城承诺三个月内退还联建款并补偿银行存款利息损失，对不接受上述两条意见的，通过司法途径予以解决”。
2003年7月20日，上海市金山区人民政府发出《关于进一步加强建设用地管理的若干意见》，明确根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部、监察部、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》的规定，对于经营性土地使用权的出让必须采用招标、拍卖、挂牌方式，由此某城的土地使用权的取得方式发生根本变化，某城为此对系争联建营业房占用的土地使用权参加了公开的招标、拍卖。2004年8月27日，有关部门发布上海市国有土地使用权出让公告。同年12月1日，上海市金山区房屋土地管理局向某城发出《竞得通知书》，指出土地使用权竞得价格达1.46亿元，通知某城签订土地使用权出让合同。至此，使某城的土地使用权价格由原来的每亩9万元增加到每亩72万元。2005年3月15日，某城支付给上海市房屋土地资源管理局出让金4,380万元。同年3月30日，某城取得建设用地规划许可证，同年5月20日取得建设用地批准书，同年5月25日某城缴纳契税438万元，同年11月18日取得建设工程规划许可证。2006年5月，某城支付征地费1.022亿元及其他费用2万元。2006年12月23日，某城取得上海市金山区金山卫镇1街坊33/3丘4丘商业用地的初始登记，土地使用权证（即沪房金地金字第2006第14729、第14730上海市房地产权证）载明，某城取得的土地使用权的来源为出让、用途为商业、宗地面积为24,275、110,672、总面积也为24,275、110,672，在房屋状况栏内为空白。至此，某城在土地上支付的征地费、出让金、税金等合计1.504亿元。
经现场勘验，在案件审理中，李某所联建的房屋至今未能建造。在上述土地上，尚有上海环乐服装有限公司的厂房存在。李某联建协议约定的路名只有一条海虹路已存在，而按照联建协议约定，在海虹路边联建房的仅有严昌兴、王芝月两户，其他36名联建人与某城协议约定的联建房路名均未正式命名。李某对此认为路名应当有政府职能部门命名，某城无权自行命名，故认为某城对此应当负有责任。现已建造的房屋地址均无法确认系除严昌兴和王芝月两户外的其他36名联建人与某城协议约定的地址（路名）。
2003年6月5日，某城与上海市金山区金山卫镇人民政府签订《关于某前期招商收取资金管理协议》，将李某等联建户的购房款统一归口到金山卫信用社。
2006年7月24日，某城的《某》第П标段工程，由浙江国泰建设集团有限公司中标，建筑面积为40,276平方米，中标价为4,510.912万元，计划开工日期为2006年7月28日。
2007年3月16日，李某等38名联建人向某城发函，指出某城已经违约，要求某城承担违约责任并按约履行合同。
某城至今未提供商品房预售许可证。
原审审理中，根据李某等人的申请，经双方协商同意，上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司对某城已建造的房屋进行了评估，结论为：在全部假设和限制条件下估价对象房地产于估价时点的市场价值为每平方米建筑面积3,564元，其中估价对象土地市场价值为每平方米建筑面积2,315元；估价对象房地产于估价时点的建安成本为每平方米建筑面积1,024元。对此，李某不同意评估结论，认为在评估报告作出前未经双方核对，程序不合法，该结论的价格明显偏低，而且只是现在没有房产权证情况下的价格，按照现在的评估价格只相当于经济适用房的价格，李某不能接受。李某当庭提供了某城2006年的招商广告，指出当时的出售价格每平方米4,280元，同时李某又提供了于开庭前一天取得的某城于2007年12月13日（即原审庭审前一天）与他人签订的联建申请表，指出某城对绿南路、永康路的联建房对外销售价格达到每平方米4,780元至5,980元之间，故该当以此价格确定赔偿对比价格。
原审另查明，李某等人已经按照协议约定支付了全部的基础配套费，但未支付基建造价费，支付的基建配套费按照评估报告，与实际的建安价格即基建造价基本接近，协议约定的配套费即土地使用费，每平方米约在1,008元左右，而基建造价为每平方米1,024元（协议约定600元左右，增减按实际造价计算，故对实际造价进行了评估），众所周知，房屋的价格由土地使用费及基建造价即建安价组成，也就是说李某只支付了不到全部房价的50%（具体根据每户缴费数为准）；某城的土地使用权取得方式发生了重大变化，使得某城实际支出的土地各类费用达1.504亿元；至今某城未提供证据证明协议约定的路名的确切地点，也不承认已经建造好与李某等人约定的联建房。
原审审理中，李某要求法院判令某城：1、继续履行协议；2、承担自2005年4月至2007年3月21日止的违约金53.28万元（以后按协议计算至执行结束时止）；3、承担案件受理费及其他费用。某城则要求法院驳回李某的诉讼请求。
原审法院审理后于二○○八年十二月十五日作出判决：一、确认李某与某市场经营管理有限公司签订的协议书无效；二、某市场经营管理有限公司应于判决生效后十日内返还李某人民币148,000元；三、某市场经营管理有限公司应于判决生效后十日内赔偿李某因信赖合同有效而遭受的利益损失人民币56,000元。某市场经营管理有限公司如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,818元，由李某负担1,818元，由某市场经营管理有限公司负担10,000元。
判决后，某城不服，上诉于本院，诉称：1、从合同法的规定来看，信赖利益损失属缔约过失责任，合同一方追究另一方缔约过失责任的前提，是其本身没有过错，而另一方必须有过错，且该过错与对方当事人的信赖利益损失之间有因果关系，原审认定双方均有过错，却判令某城赔偿李某因信赖合同有效而遭受的利益损失显然错误，且该判决超出了李某诉讼请求的范围，程序违法；2、原审判决对案件受理费的分担明显不公。上诉人请求撤销原审判决第三项，改判由双方当事人合理分担案件受理费。
被上诉人李某未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，李某与某城签订的《协议书》，虽约定李某与某城联建“某”,但双方并不共享利润、共担风险，李某仅以出资购买的方式取得选定的房屋。同时，某城与众多业主均以同样的方式签订联建“某”协议，表明当事人的真实意思即是以“投入”资金作为获取固定数量房屋的对价，故根据相关法律规定，系争协议系名为联建实为商品房买卖合同。鉴于双方签订上述协议时，某城出售的房屋尚未建造，故系争买卖合同应为商品房预售合同。商品房预售许可证是商品房预售的条件，某城在无预售许可证的情况下与李某签订协议，且至今仍未取得预售许可证明，违反了法律禁止性规定，故上述协议依法应认定为无效。根据法律规定，无效合同从订立时起，就没有法律约束力，故某城应返还李某已经支付的房款。因此产生的损失，由过错方承担，双方均有过错的，由各自承担损失。尽管某城因国家宏观调控即土地使用权的取得方式发生变化，无法预见土地使用权价格的上涨，但是某城作为房地产开发企业，在商品房尚未投资建造就已开始预售，属违规销售，对造成合同无效的后果应承担主要责任。李某作为一名公民，有义务了解相关法律法规的规定，对造成合同无效的后果也应承担责任。因李某与某城签订协议后，可能放弃众多其他机会，故原审根据本案的实际情况结合李某实际付款的情况，判令某城应承担李某信赖利益的损失，酌定的赔偿数额并无不妥。鉴于造成本案纠纷的主要过错责任在于某城，故原审法院确定的诉讼费分担标准并无不当，本院予以确认。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。某城的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1,200元，由上诉人某市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
